INDYWIDUALNE ROZLICZANIE KOSZTÓW OGRZEWANIA MIESZKAŃ

• lut 09, 2015
• admin
• 0

Koszty ogrzewania budynków wielorodzinnych – mimo ich ocieplenia – wciąż rosną i będą rosnąć w przyszłości, co wynika z coraz trudniejszych warunków pozyskiwania węgla i innych paliw do jego wytwarzania. Nie brakuje oczywiście prostych i bezkosztowych metod oszczędzania zakupionego ciepła, a mimo to w okresie grzewczym okna w wielu budynkach wielorodzinnych są wciąż otwarte całymi godzinami i to przy odkręconych do maksimum zaworach przygrzejnikowych. Dzieje się tak najczęściej w budynkach, w których koszty ogrzewania mieszkań są rozliczane według powierzchni, a nie na podstawie mierników zużycia ciepła.
Obowiązujące przepisy prawne preferują co prawda licznikowe systemy rozliczania kosztów ciepła, ale nie są one w tym względzie jednoznaczne i restrykcyjne. Ustawa Prawo energetyczne z 1997 r. dopuszcza bowiem możliwość rozliczania kosztów ciepła według: a) wskazania ciepłomierzy, b) wskazania urządzeń wskaźnikowych, czyli podzielników kosztów, c) powierzchni lub kubatury lokali. Zgodnie zaś z późniejszym Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w budynkach ogrzewanych z sieci lub kotłowni „… powinny znajdować się urządzenia … umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku”. Wysoko rozwinięte kraje Unii Europejskiej już wiele lat temu wprowadziły u siebie powszechny obowiązek indywidualnego rozliczania kosztów ciepła z lokatorami za pomocą różnych liczników. Wiele wskazuje na to, że w Polsce również pojawi się niedługo taki obowiązek.
W bardzo wielu budynkach Warszawy już obecnie ma miejsce indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania mieszkań. W nowych budynkach stosuje się zazwyczaj ciepłomierze, a w starych – podzielniki kosztów. Ciepłomierz jest urządzeniem o wiele lepszym od podzielnika kosztów, ale wymaga odpowiednich rozwiązań technicznych w instalacji ogrzewczej, bo kosztuje z montażem w granicach 450 zł i po 5 latach wymaga legalizacji za ok. 250 zł. Koszty montażu i legalizacji takich urządzeń na kilkuset grzejnikach znajdujących się w starym budynku, mimo ich stopniowego tanienia, mogłyby przewyższyć wartość oszczędności cieplnych.
Znacznie tańsze są natomiast podzielniki ciepła, których cena odpowiada mniej więcej cenie wodomierzy lokalowych. Dobry podzielnik nadaje się do odczytu radiowego, wytrzymuje nawet 10 lat, nie wymaga legalizacji po 5 latach. Nie jest to jednak miernik ciepła, tylko wskaźnik ilości jednostek przeliczeniowych kosztów tego medium przypadających na konkretny grzejnik. Natomiast zapłatę za ogrzewanie mieszkania oblicza się dzieląc koszty zmienne centralnego ogrzewania przez ogólną ilość jednostek przeliczeniowych, a następnie mnożąc uzyskany iloraz (wartość jednostki ) przez ilość jednostek wskazanych przez wszystkie podzielniki zamontowane w danym lokalu. Z doświadczeń wielu wspólnot mieszkaniowych wynika, że ta właśnie właściwość podzielników budzi najwięcej nieporozumień wśród mieszkańców.
Po zainstalowaniu podzielników około połowy kosztów ogrzewania budynku nadal rozlicza się według powierzchni lokali, a nie według tych urządzeń pomiarowych. Dotyczy to tzw. kosztów stałych, ogrzewania klatek schodowych i innych pomieszczeń wspólnych oraz łazienek z rurami świecowymi. Z podzielnikami wiążą się także pewne ograniczenia użytkowe, np. nie powinny być one zasłaniane kotarami, ani mokrą odzieżą, bo wtedy „produkują” nadmiarowe jednostki i koszty. Ten sam skutek powoduje również otwarcie okna bez jednoczesnego przykręcenia zaworu przygrzejnikowego.
Ustawa Prawo energetyczne wymaga, aby każdy system rozliczania kosztów uwzględniał usytuowanie lokalu w budynku, co powinno wyrażać się w ustaleniu współczynników korygujących wskazania ciepłomierzy i podzielników. Komplikuje to rozliczenia z właścicielami lokali do tego stopnia, że w wielu budynkach warszawskich wykonują je odpłatnie firmy specjalistyczne za kilka tysięcy złotych rocznie, co niewątpliwie powiększa koszty gospodarowania zakupionym ciepłem.
Powyższe słabości indywidualnego (licznikowego) rozliczania kosztów ogrzewania budynków nie mogą jednak przesłonić tego, że wymusza ono oszczędzanie ciepła, bo mieszkańcy oszczędni pod tym względem uzyskują gratyfikacje finansowe w postaci zwrotu zaliczek, a rozrzutni są narażeni na wysokie dopłaty. Jest to więc system skuteczny, w sumie sprawiedliwy i zgodny z interesem ogółu właścicieli lokali.
Wdrożenie licznikowego systemu rozliczania kosztów ogrzewania budynku wymaga jednak wielu przygotowań logistycznych i technicznych. Przede wszystkim trzeba przekonać do niego ogół właścicieli lokali i uzyskać ich zgodę w formie uchwały, co nie jest takie proste. Następnie należy z namysłem wybrać odpowiednie ciepłomierze lub podzielniki oraz firmę do ich zamontowania, obsługi i rozliczania kosztów. Doświadczenie wielu wspólnot zachęca do wybierania urządzeń pomiarowych ciepła, a w szczególności podzielników kosztów, dobrej jakości, elektronicznych, dwufunkcyjnych (mierzących temperaturę grzejnika i pomieszczenia), z możliwością radiowego ich odczytu, a nie tanie badziewie, które przestanie funkcjonować za 3-4 lata. Jednocześnie zarząd wspólnoty – w porozumieniu z firmą administrującą i rozliczającą koszty zużycia ciepła – powinien przedłożyć właścicielom lokali uchwałę w sprawie regulaminu rozliczania kosztów zużycia tego medium w budynku lub tylko kosztów centralnego ogrzewania, jeśli jest już regulamin rozliczania kosztów podgrzewu wody. Jest oczywiste, że przed wdrożeniem nowego systemu rozliczeniowego należałoby rozliczyć z właścicielami lokali dotychczasowe koszty centralnego ogrzewania powstałe po 1 stycznia danego roku kalendarzowego.

Jerzy Górski, zarządca nieruchomości