PROCEDURY KONTROLI/PRZEGLĄDÓW TECHNICZNYCH

• gru 09, 2014
• admin
• 0

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane do wykonywania okresowych kontroli (przeglądów) technicznych swoich budynków i instalacji wewnętrznych w celu ujawnienia i usunięcia wad zagrażających bezpieczeństwu ich mieszkańców. Niektóre z tych kontroli wymagają wizyt we wszystkich lokalach. Dotyczy to corocznych kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz wykonywanych co 5 lat kontroli instalacji elektrycznej. Poniżej prezentujemy zapisane w kilku punktach procedury określające sposób organizowania i dokumentowania okresowych kontroli technicznych, stosowane we wspólnotach współpracujących z VICTUS s.c.
1. Kontrole okresowe stanu technicznego instalacji gazowej i elektrycznej oraz przewodów kominowych przeprowadza VICTUS s.c. na podstawie umów o zarządzanie i/lub administrowanie nieruchomościami wspólnymi zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi. Przy organizowaniu kontroli uwzględnia się obowiązujące przepisy prawne oraz szacunkowe koszty przewidziane na te cele w rocznych planach gospodarczych wspólnot mieszkaniowych.
2. Kontrole okresowe są wykonywane przez osoby uprawnione na podstawie pisemnych umów zleceń określających ich zakres, terminy, koszty i najważniejsze ustalenia realizacyjne. Do umów dołącza się kopie uprawnień osób wykonujących kontrole.
3. O terminie i sposobie przeprowadzenia kontroli instalacji wewnętrznej administrator informuje ogół mieszkańców budynku za pośrednictwem ogłoszenia wywieszanego na klatkach schodowych co najmniej 7 dni wcześniej. Ogłoszenie o terminie przeglądu dostarcza się również do odpowiedniej administracji Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami (ZGN) faksem lub pocztą. Druk ogłoszenia zachowuje się w dokumentacji kontroli.

4. Osoba kontrolująca ocenia zarówno stan techniczny instalacji wspólnych, jak i lokalowych, przy czym ocenę dotyczącą poszczególnych lokali przedkłada ich lokatorom w formie wykazów zbiorczych lub na oddzielnych kartkach do podpisu. W razie stwierdzenia nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców lokalu osoba kontrolująca podejmuje czynności uniemożliwiające dalszą eksploatację wadliwej instalacji (zamyka zawór odcinający odbiornik gazu lub cały lokal od dopływu tego medium, wyłącza dopływ energii elektrycznej do lokalu, informuje mieszkańców o sposobie usunięcia nieprawidłowości oraz wpisuje swoją decyzję do protokółu pokontrolnego).
5. W przypadku nieudostępnienia lokalu do kontroli w pierwszym terminie, administrator budynku zawiadamia użytkownika/właściciela tego lokalu o jej drugim terminie również z siedmiodniowym wyprzedzeniem. Zawiadomienie zbiorcze z wyszczególnieniem numerów nieudostępnionych lokali wywiesza się na klatkach schodowych w formie ogłoszenia oraz doręcza właścicielowi lokalu za pośrednictwem skrzynki oddawczej (z zachowaniem protokółu) lub listem poleconym wysłanym na adres do korespondencji. W przypadku lokali komunalnych powiadomienia dostarcza się do skrzynek pocztowych najemców tych lokali i do odpowiedniej administracji ZGN faksem lub listem. Dowody doręczenia zawiadomienia o drugim terminie kontroli dołącza się do dokumentacji pokontrolnej.
6. Po wykonaniu kontroli w drugim terminie osoba kontrolująca instalację sporządza protokół końcowy i przekazuje go wraz z załącznikami administratorowi budynku, który dołącza ten dokument do księgi obiektu budowlanego. Jeśli umożliwia to infrastruktura techniczna, kontrolujący zamyka dopływ gazu do lokali nieudostępnionych i odnotowuje ten fakt w protokóle.
7. Administrator budynku w porozumieniu z osobą kontrolującą organizuje na bieżąco usuwanie wszelkich nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli w częściach wspólnych, a także w lokalach, jeśli instalacja lokalowa została zaliczona przez wspólnotę mieszkaniową do nieruchomości wspólnej. Dokonanie naprawy powinno być potwierdzone przez osobę uprawnioną.
8. Po zakończeniu kontroli administrator budynku wzywa na piśmie właścicieli lokali nieudostępnionych do kontroli w obu terminach (w których z przyczyn technicznych nie można było zamknąć dopływu gazu do lokalu) oraz właścicieli lokali, w których stwierdzono nieprawidłowości w instalacji lokalowej niezaliczonej przez wspólnotę mieszkaniową do nieruchomości wspólnej, w tym również odpowiednią administrację ZGN, do przedłożenia dokumentów potwierdzających dobry stan techniczny instalacji w ich lokalach.
9. W razie braku właściwej reakcji ze strony właściciela lokalu na wezwanie, o którym mowa w pkt. 8, administrator budynku występuje z wnioskiem o wstrzymanie dostawy gazu lub energii elektrycznej do tego lokalu. Gdy wniosek ten nie zostanie uwzględniony, VICTUS s.c. przedkłada zarządowi wspólnoty pisemną propozycję wszczęcia procedury sądowego przymuszenia właściciela do udostępnienia lokalu w celu wykonania kontroli instalacji i/lub usunięcia zagrożenia.
Przy ocenie ostrości niektórych sformułowań zawartych w powyższych procedurach trzeba brać pod uwagę to, że chodzi w nich o życie i zdrowie wielu ludzi.

Mgr inż. Andrzej Udziela, zarządca nieruchomości