PROBLEMY REFORMY ŚMIECIOWEJ
Założenia nowej gospodarki śmieciowej są w sumie zdrowe: mniej odpadów na otwartych składowiskach i w lasach, więcej odzyskanych surowców dzięki powszechnej segregacji odpadów, przejęcie władztwa nad odpadami przez samorząd terytorialny. Jednakże realizacja tej reformy w Warszawie rozczarowuje. Najpierw Rada M. St. Warszawy spóźniła się z przyjęciem podstawowych uchwał, później wybrała najbardziej niesprawdzalne i napędzające biurokrację kryterium naliczania opłat od liczby mieszkańców, następnie ustaliła kosmiczne opłaty za odbiór odpadów, potem źle zorganizowano przetarg na odbiór odpadów i wprowadzono stan przejściowy do końca stycznia 2014 roku. Nic dziwnego, że decyzje te spotkały się z powszechną krytyką członków wspólnot mieszkaniowych, co negatywnie odbiło się również na ocenie samej reformy.
W dniu 1 lutego 2014 r. skończył się wspomniany okres przejściowy i pełną odpowiedzialność za gospodarowanie odpadami przejęło M. St. Warszawa, które obowiązek wywozu tych odpadów na terenie obu dzielnic praskich powierzyło firmie LEKARO. Firma ta przejmuje na zasadzie porozumienia pojemniki poprzednich firm i organizuje wywóz odpadów z poszczególnych nieruchomości. Najistotniejsza różnica w tej organizacji polega na tym, że członkowie wspólnot mieszkaniowych, które podjęły uchwały o segregowaniu odpadów, będą wrzucać je do trzech pojemników w następujących kolorach: czerwony (segregowane suche, m.in. gazety, książki, kartony, puszki po napojach, butelki plastikowe), zielony (szkło, min. butelki, słoiki, szklane opakowania po lekarstwach) i czarny (pozostałe odpady i zwykłe śmiecie). Przypomnijmy, że w okresie przejściowym wrzucano je do dwóch pojemników (nie było oddzielnego pojemnika na szkło).
Mimo zwiększonych kosztów wywozu odpadów (trzeba będzie odbierać je trzema różnymi samochodami), utrzymano w mocy dotychczasowe opłaty za odpady segregowane odebrane z budynków wielorodzinnych. Są to następujące opłaty:
· od gospodarstw jednoosobowych – 10 zł,
· od gospodarstw dwuosobowych – 19 zł,
· od gospodarstw trzyosobowych – 28 zł,
· od gospodarstw czteroosobowych i liczniejszych – 37 zł.
Powyższe opłaty są naliczane przez wspólnoty mieszkaniowe właścicielom lokali na podstawie ich pisemnych oświadczeń, a następnie są przekazywane przez te wspólnoty do odpowiedniego Urzędu Dzielnicy wraz z pisemnymi deklaracjami, ale bez jakichkolwiek faktur i rachunków za wywóz odpadów. Procedura ta przypomina pobieranie podatków, bo opłata śmieciowa w swej istocie stanowi daninę obywatelską. Wysokość tej opłaty absolutnie nie zależy od ilości zgromadzonych i wywiezionych odpadów, tylko od ilości gospodarstw domowych i liczby osób stanowiących te gospodarstwa. Jeśli więc liczba gospodarstw i mieszkańców nie zmieni się, to nie zwiększy się nawet o jeden grosz miesięczna opłata Wspólnoty za wywiezienie z nieruchomości nawet dwukrotnie większej ilości odpadów. Zatem nie ma obecnie żadnego znaczenia finansowego zamykanie altan śmietnikowych przed „obcymi” odpadami, ani ich wywożenie do lasu. Zamykanie altan ma sens tylko ze względu na konieczność ochrony pojemników przed osobami, które często wysypują je wewnątrz altany lub obok niej w poszukiwaniu butelek i innych przedmiotów, a następnie wiatr roznosi papiery po całym podwórku.
Zarządy wielu wspólnot informują, że niektórzy właściciele lokali zgłaszają do opłat niższą liczbę osób od rzeczywistej i martwią się, że w ten sposób przerzucają oni swoje zobowiązania finansowe na sąsiadów, narażając ich na dopłaty do zaliczek. Tymczasem wspólnoty nie będą rozliczać rocznych kosztów wywozu odpadów z poszczególnymi właścicielami lokali, bo nie posiadają żadnych rachunków z tego tytułu. Rachunki te otrzymują bowiem urzędy dzielnicowe. Natomiast zaliczki właścicieli lokali są w całości przekazywane do Urzędu Dzielnicy i nie ma po prostu czego rozliczać. Powstaną co najwyżej pewne zaokrąglenia, które zostaną zaksięgowane do przychodów lub kosztów eksploatacyjnych wspólnoty mieszkaniowej. Mimo to zaniżanie w oświadczeniach właścicielskich liczby osób jest naganne, amoralne i nieobywatelskie, ponieważ naraża to na straty finansowe M. St. Warszawa, które – broniąc się przed narastaniem deficytu śmieciowego – może w niedalekiej przyszłości podwyższyć opłaty wszystkim mieszkańcom Stolicy.
Inne kwestie związane z reformą odpadów są szeroko prezentowane na stronach internetowych M. St. Warszawy:www.czysta.um.warszawa.pl. Wszelkie nieprawidłowości w zakresie odbioru odpadów można zgłaszać za pośrednictwem infolinii: 19115.
Jerzy Górski, zarządca nieruchomości
DOROBEK WSPÓLNOT W 2013 ROKU
Poniżej prezentujemy dokonania remontowe niektórych wspólnot mieszkaniowych współpracujących z VICTUS s.c. w 2012 roku.
WM Dwernickiego – ociepliła budynek, wymieniła wspólne instalację gazową, zmodernizowała wspólną instalację elektryczną i odnowiła klatki schodowe. Nie obeszło się oczywiście bez kredytu remontowego, ale budynek jest nie do poznania. Wspólnota otrzymała bonifikatę remontową w kwocie 76500 zł.
WM Kirasjerów – także ociepliła swój budynek, wymieniła wspólną instalacje elektryczną i gazową, zamontowała urządzenia monitorujące drogi komunikacyjne oraz wyremontowała klatki schodowe. Skorzystała naturalnie z kredytu remontowego i po wykonaniu zadań remontowych otrzymała bonifikatę kredytową w kwocie 107.555 zł.
WM Kobielska – wymieniła część instalacji gazowej za ponad 86.000 zł, zamontowała w lokalach wodomierze umożliwiające zdalne odczyty oraz wyremontowała gzymsy na budynku.
WM Konduktorska – wyremontowała klatki schodowe, wymieniła 2 piony kanalizacyjne i wodomierze w lokalach.
WM Międzynarodowa – wyremontowała korytarze na 5 i 6 piętrze (modernizacja instalacji elektrycznej, wymiana liczników gazowych i drzwiczek do tablic elektrycznych, wyłożenie ścian gresem, podwieszane sufity, malowanie ścian).
WM Niemcewicza – kontynuowała doszczelnianie garażu podziemnego, pomalowała hole windowe na wszystkich poziomach, uszczelniła elewację szklano-budowlaną, wykonała niezbędne remonty dźwigów osobowych.
WM Podskarbińska – naprawiła kominy ponad dachem, zmieniła włazy na dach i wymieniła wodomierze w lokalach.
WM Rozłucka – zamontowała zbiorczą instalację TV satelitarnej.
WM Siennicka –wydzierżawiła od M. St. Warszawy spory teren oraz go ogrodziła i oświetliła, a także ułożyła terakotę na klatkach schodowych (3 i 4 piętro).
WM Stanisławowska – wymieniła instalację grzewczą (bez grzejników) oraz naprawiła dach nad pomieszczeniem użytkowym.
WM Waszyngtona – zamontowała nowe zawory termostatyczne na grzejnikach oraz naprawiła instalację odgromową.
WM Waszyngtona – wyremontowała chodnik przed budynkiem oraz uchwaliła plan jego remontu w latach 2013-2014 o wartości około 1.500.000 zł.
WM Wiatraczna – wymieniła instalację wodno-kanalizacyjną i doposażyła budynek w instalację ciepłej wody użytkowej.
Są to dokonania remontowe tylko niektórych wspólnot. Serdecznie gratulujemy tego dorobku wszystkim wspólnotom !.
Jerzy Górski, zarządca nieruchomości
PREMIE REMONTOWE NA WYCZERPANIU
Prawie 30 wspólnot mieszkaniowych, z którymi współpracuje nasza spółka, skorzystało z kredytów z premiami remontowymi. Budynki tych wspólnot są ocieplone, oszczędne i miłe dla oka. Za dobry przykład mogą posłużyć budynki wspólnot mieszkaniowych ul. Międzynarodowa 52 i 52/54A, Rozłucka 2, 3, 7 i 13, Budrysów 18 i Dwernickiego 20 na Pradze Południe, a także Konduktorska 1, 1A i 3B oraz Sielecka 6/8 na Mokotowie.
Niestety, przedstawiciele rządu zapowiedzieli odwrót od stosowania premii kredytowych na remonty budynków począwszy od 2013 roku. Uznano, że spełniły one już swoją rolę, a pieniądze są potrzebne na inne cele, m. in. na szersze wykorzystanie energii słonecznej do ogrzewania budynków. Pozostały już tylko „resztówki” budżetowe niewykorzystane przez banki. Mimo to niektóre wspólnoty współpracujące ze spółką VICTUS skorzystały w 2013 r. z bonifikat remontowych. Są nimi: WM Kobielska 60 i WM Waszyngtona 98.
Żadna „nasza” wspólnota nie ma większych problemów ze spłatą rat kredytowych, bo wcześniej starannie policzono zaliczki, przychody i koszty remontowe. I znów potwierdziła się słuszność porzekadła: kto pierwszy, ten lepszy.
Mgr inż. Andrzej Udziela, zarządca nieruchomości
ODSETKI ZA ZWŁOKĘ W OPŁATACH MIESZKANIOWYCH
W wyroku z dnia 7 maja 2002 r. Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił rolę odsetek za zwłokę należnych wierzycielowi stwierdzając, że : „Odsetki należą się wierzycielowi w każdym przypadku opóźnienia niejako automatycznie i stanowią dla dłużnika sankcję za sam fakt niespełnienia świadczenia w terminie.” O prawie żądania odsetek od dłużnika mówi również art. 481 k.c.: „ § 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Właściciel lokalu niepłacący zaliczek na poczet kosztów zarządu w terminie, t.j. do dnia 10-go każdego miesiąca z góry, staje się dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej. Zapłacenie należności nawet z jednodniowym opóźnieniem jest już wpłatą spóźnioną, od której wspólnocie przysługuje prawo żądania odsetek za każdy dzień zwłoki.
Niektórzy właściciele lokali zwracają się do wspólnot mieszkaniowych z wnioskami o umorzenie odsetek za zwłokę, uzasadniając to różnymi, często bardzo ważnymi, przyczynami. Autorom takich wniosków dedykujemy fragment pisma Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 02.10.2009 r. (sygn. IPPB2/415-450/09-4MG): Jeśli więc„ W ocenie tutejszego organu podatkowego zwolnienie z długu dłużnika w zakresie odsetek karnych naliczanych za zwłokę w płatnościach, stanowi przysporzenie majątkowe członka wspólnoty, a tym samym przychód podlegający opodatkowaniu”. Jeśli wspólnota umorzy takie odsetki, to do końca lutego następnego roku powinna powiadomić urząd skarbowy o kwocie udzielonego zwolnienia, a podatnik jest zobowiązany wykazać tę kwotę w zeznaniu rocznym składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Czy w świetle tych przepisów składanie wniosków o umorzenie odsetek jest warte zachodu ?
Małgorzata Górska, radca prawny
Z GAZEM NIE MA ŻARTÓW !
Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek wykonywać co roku kontrolę stanu technicznego instalacji gazowej oraz kominowych przewodów wentylacyjnych i spalinowych, odprowadzających resztki gazu spalanego w kuchenkach i piecykach łazienkowych. Te ostatnie przewody muszą być dodatkowo czyszczone 2 razy w roku. Powyższe kontrole wykonują z zasady gazownicy z uprawnieniami budowlanymi i kominiarze z dyplomami mistrzowskimi. Z kontroli tych są sporządzane odpowiednie protokoły i opinie.
Do obowiązków gazowników należy sprawdzenie odpowiednimi przyrządami szczelności całej instalacji gazowej, łącznie z odbiornikami gazu. W razie stwierdzenia nieszczelności powodującej ulatnianie się gazu, do obowiązków kontrolującego należy doraźne doszczelnienie instalacji od ręki. Jeśli jednak doszczelnienie to wymaga czasochłonnej naprawy, to gazownik powinien zamknąć zawór odcinający dopływ gazu do budynku lub mieszkania oraz poinformować o tym na piśmie administratora i głównego lokatora mieszkania. Jeśli lokator odkręci zawór, to w razie wybuchu gazu poniesie pełną odpowiedzialność za spowodowane ofiary i szkody materialne.
Kominiarze natomiast sprawdzają drożność kanałów wentylacyjnych i spalinowych w lokalach oraz opisują stwierdzone nieprawidłowości, którymi najczęściej są: zatory w przewodach kominowych spowodowane spadającymi cegłami lub gniazdami ptasimi, nierozszczelnione okna w mieszkaniach, zamurowane lub częściowo zasłonięte kratki wentylacyjne, brak otworów (220 cm2) w drzwiach łazienkowych, pochłaniacze elektryczne w kuchniach i wentylatory w łazienkach.Następnie zarząd lub administrator nieruchomości – po uzgodnieniu zakresu i kosztów – zleca kominiarzowi usunięcie nieprawidłowości niezależnych od lokatorów. Przy okazji kominiarz wyczyści przewody spalinowe i powtórzy tę czynność za pół roku.
Tak więc gazownicy i kominiarze są sojusznikami lokatorów, bo działają w ich interesie. W praktyce zdarza się jednak często, że mieszkańcy budynku – mimo wcześniejszych ogłoszeń i wykonywania obu kontroli w jednym terminie – nie udostępniają swoich lokali gazownikom i kominiarzom z różnych powodów, albo pod byle pretekstem domagają się ich przybycia w innych terminach. Kominiarz może oczywiście przybywać do budynku nawet codziennie, ale za każdy dojazd wystawi wspólnocie odpowiednią fakturę. Nie można tolerować tej praktyki, bo kontrole techniczne pochłoną lwią część budżetu wspólnoty.
Dlatego firma administrująca VICTUS – działając w interesie ogółu mieszkańców budynku – zawiadamia dostawców gazu o przypadkach nieudostępnienia lokalu do kontroli gazowej i kominowej z wnioskiem o rozważenie możliwości wstrzymania dostawy tego medium z powodu niepewności co do stanu technicznego instalacji gazowej i wentylacyjnej. Z gazem bowiem nie ma żartów !
Mgr inż. Andrzej Udziela, zarządca nieruchomości
UCHYB, CZYLI WODA NIEBILANSOWA
W wielu wspólnotach mieszkaniowych występuje zjawisko tzw. wody niebilansowej, zwanej w literaturze fachowej uchybem. Chodzi o różnicę między ilością wody dostarczonej do budynku przez MPWiK i zmierzonej przez wodomierz główny a ilością wody wykazanej przez liczniki zamontowane w lokalach i pomieszczeniach wspólnych. W niektórych budynkach różnica ta wynosi nawet kilkaset metrów sześciennych wody. Nie mogą więc dziwić pytania mieszkańców niektórych domów, skąd bierze się duża ilość wody „niczyjej” ?
Nie ma, niestety, krótkiej i jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, bo źródeł powstawania wody niebilansowej jest co najmniej kilka. Z literatury fachowej i codziennej praktyki wynika wniosek, że zjawisko to powodują m.in. następujące przyczyny:
· technologiczna niedokładność małych, typowych liczników lokalowych o przepływie 1,5 m3/h, które nie rejestrują często małych wycieków z baterii i spłuczek.
· błędy w montażu liczników lokalowych (chodzi o tzw. błędy pozycyjne),
· postępujące osadzanie się zanieczyszczeń wody i kamienia na elementach liczników,
· ułomności w organizacji odczytów wskazań liczników lokalowych bez zdalnego sterowania (utrudnienia w dostępie do lokali, konieczność rozliczeń ryczałtowych, pomijanie ułamkowych stanów),
· celowa manipulacja licznikami lokalowymi przez niektórych mieszkańców.
Na podstawie konkretnych badań specjaliści twierdzą, że wady techniczne liczników lokalowych mogą spowodować różnicę w pomiarach wynoszącą nawet 10-15 % ilości wody rozliczanej. Jeśli z kranów i spłuczek znajdujących się w 50 mieszkaniach wycieknie tylko pół litra wody na minutę (kilka kropel w każdym mieszkaniu), czego mogą nie zarejestrować niedokładne liczniki lokalowe, a na pewno odnotuje to wodomierz główny, to w ciągu roku powstanie z tego powodu 260 m3 wody niebilansowej (!).
Nie ma jednego, skutecznego lekarstwa na tę chorobę. Można natomiast podać kilka równoczesnych działań zaradczych. Są nimi:
· montowanie wodomierzy dobrej jakości, koniecznie z zabezpieczeniem antymagnesowym, najlepiej z nakładką elektroniczną, która umożliwia wykonanie odczytów bez konieczności wchodzenia do lokali, a także stosowanie programów komputerowych rejestrujących każdą niedopuszczalna ingerencję w mechanizmy liczników wodnych,
· zwracanie uwagi na sposób montowania liczników w lokalach, by liczników przystosowanych do pracy w poziomie nie montowano pionowo, i odwrotnie,
· dokonywanie podczas odczytów wodomierzy lokalowych kontroli ich stanu technicznego, nienaruszalności plomb i zabezpieczeń oraz szczelności baterii i spłuczek,
· analizowanie podczas odczytów rażąco niskich wskazań liczników lokalowych przez osoby je spisujące.
Administracja wspólnoty mieszkaniowej nie podoła jednak temu wyzwaniu samodzielnie, bo woda niebilansowa powstaje w lokalach a nie w biurze tej administracji. Dlatego ograniczanie ilości tej wody wymaga współpracy ze strony zarządów wspólnot i wszystkich mieszkańców . We własnym zresztą interesie.
Jerzy Górski, zarządca nieruchomości
PODATKI WE WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH
Wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane do naliczania i uiszczania podatku (19%) od dochodów uzyskiwanych ze źródeł niestanowiących zasobów gospodarki mieszkaniowej. Z wielu interpretacji Ministerstwa Finansów wynika, że do dochodów podlegających temu opodatkowaniu zaliczono:
· dochód uzyskany z lokali użytkowych, przy czym chodzi o różnicę między zaliczkami otrzymanymi od ich właścicieli a przypadającymi na te lokale kosztami poniesionymi przez wspólnoty,
· pożytki uzyskiwane z wynajmu części wspólnych nieruchomości, np. dachów pod anteny telewizyjne, elewacji po bilbordy, suszarni na działalność gospodarczą i.t.p.,
· oprocentowanie lokat inwestycyjnych, w tym terminowych,
· opłaty za garaże, miejsca postojowe, korytarze i schowki wnoszone przez osoby nieposiadające mieszkań w budynku wspólnoty,
· odsetki za zwłokę naliczone właścicielom lokali użytkowych i osobom nieposiadającym mieszkań w budynku w wspólnoty.
Wiele wątpliwości i kontrowersji wzbudza zwłaszcza opodatkowanie dochodów z lokali użytkowych bez względu na to, kto jest ich właścicielem i do jakiej działalności są wykorzystywane. Wspólnota mieszkaniowa musi po prostu odprowadzić podatek od różnicy między zaliczkami wpłaconymi na jej rachunek przez właściciela każdego lokalu użytkowego a kosztami zarządu nieruchomością wspólną przypadającymi na ten lokal.
Na szczęście wolne od podatku są dochody pochodzące z lokali mieszkalnych, jeśli zostaną przekazane na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Oba te warunki muszą być spełnione jednocześnie. Dla przykładu: jeśli właściciele lokali przekażą nadwyżkę eksploatacyjną na fundusz remontowy lub na poczet kosztów eksploatacyjnych następnego roku, to ulga przysługuje, a jeśli zdecydują o jej zwrocie poszczególnym właścicielom w całości lub części, to wspólnota będzie musiała zapłacić podatek od zwróconej kwoty.
W październiku 2011 r. Minister Finansów zdecydował, że wspólnoty są zobowiązane do rozliczania podatku VAT w zakresie usług komunalnych związanych z utrzymaniem lokali użytkowych: centralnego ogrzewania, dostawy wody, odbioru ścieków i wywozu odpadów, gdy przychody uzyskiwane z tych tytułów przekroczą 150.000 zł w stosunku rocznym. Wolne od podatku VAT są natomiast rozliczenia z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to jest z tytułu eksploatacji i remontów. Tak więc przepisy dotyczące podatku VAT są stosowane głównie we wspólnotach dużych i posiadających sporo lokali użytkowych.
Mgr Katarzyna Rowicka, kierownik działu księgowego VICTUS s.c.
PROCEDURY KONTROLI/PRZEGLĄDÓW TECHNICZNYCH
Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane do wykonywania okresowych kontroli (przeglądów) technicznych swoich budynków i instalacji wewnętrznych w celu ujawnienia i usunięcia wad zagrażających bezpieczeństwu ich mieszkańców. Niektóre z tych kontroli wymagają wizyt we wszystkich lokalach. Dotyczy to corocznych kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz wykonywanych co 5 lat kontroli instalacji elektrycznej. Poniżej prezentujemy zapisane w kilku punktach procedury określające sposób organizowania i dokumentowania okresowych kontroli technicznych, stosowane we wspólnotach współpracujących z VICTUS s.c.
1. Kontrole okresowe stanu technicznego instalacji gazowej i elektrycznej oraz przewodów kominowych przeprowadza VICTUS s.c. na podstawie umów o zarządzanie i/lub administrowanie nieruchomościami wspólnymi zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi. Przy organizowaniu kontroli uwzględnia się obowiązujące przepisy prawne oraz szacunkowe koszty przewidziane na te cele w rocznych planach gospodarczych wspólnot mieszkaniowych.
2. Kontrole okresowe są wykonywane przez osoby uprawnione na podstawie pisemnych umów zleceń określających ich zakres, terminy, koszty i najważniejsze ustalenia realizacyjne. Do umów dołącza się kopie uprawnień osób wykonujących kontrole.
3. O terminie i sposobie przeprowadzenia kontroli instalacji wewnętrznej administrator informuje ogół mieszkańców budynku za pośrednictwem ogłoszenia wywieszanego na klatkach schodowych co najmniej 7 dni wcześniej. Ogłoszenie o terminie przeglądu dostarcza się również do odpowiedniej administracji Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami (ZGN) faksem lub pocztą. Druk ogłoszenia zachowuje się w dokumentacji kontroli.
4. Osoba kontrolująca ocenia zarówno stan techniczny instalacji wspólnych, jak i lokalowych, przy czym ocenę dotyczącą poszczególnych lokali przedkłada ich lokatorom w formie wykazów zbiorczych lub na oddzielnych kartkach do podpisu. W razie stwierdzenia nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców lokalu osoba kontrolująca podejmuje czynności uniemożliwiające dalszą eksploatację wadliwej instalacji (zamyka zawór odcinający odbiornik gazu lub cały lokal od dopływu tego medium, wyłącza dopływ energii elektrycznej do lokalu, informuje mieszkańców o sposobie usunięcia nieprawidłowości oraz wpisuje swoją decyzję do protokółu pokontrolnego).
5. W przypadku nieudostępnienia lokalu do kontroli w pierwszym terminie, administrator budynku zawiadamia użytkownika/właściciela tego lokalu o jej drugim terminie również z siedmiodniowym wyprzedzeniem. Zawiadomienie zbiorcze z wyszczególnieniem numerów nieudostępnionych lokali wywiesza się na klatkach schodowych w formie ogłoszenia oraz doręcza właścicielowi lokalu za pośrednictwem skrzynki oddawczej (z zachowaniem protokółu) lub listem poleconym wysłanym na adres do korespondencji. W przypadku lokali komunalnych powiadomienia dostarcza się do skrzynek pocztowych najemców tych lokali i do odpowiedniej administracji ZGN faksem lub listem. Dowody doręczenia zawiadomienia o drugim terminie kontroli dołącza się do dokumentacji pokontrolnej.
6. Po wykonaniu kontroli w drugim terminie osoba kontrolująca instalację sporządza protokół końcowy i przekazuje go wraz z załącznikami administratorowi budynku, który dołącza ten dokument do księgi obiektu budowlanego. Jeśli umożliwia to infrastruktura techniczna, kontrolujący zamyka dopływ gazu do lokali nieudostępnionych i odnotowuje ten fakt w protokóle.
7. Administrator budynku w porozumieniu z osobą kontrolującą organizuje na bieżąco usuwanie wszelkich nieprawidłowości stwierdzonych podczas kontroli w częściach wspólnych, a także w lokalach, jeśli instalacja lokalowa została zaliczona przez wspólnotę mieszkaniową do nieruchomości wspólnej. Dokonanie naprawy powinno być potwierdzone przez osobę uprawnioną.
8. Po zakończeniu kontroli administrator budynku wzywa na piśmie właścicieli lokali nieudostępnionych do kontroli w obu terminach (w których z przyczyn technicznych nie można było zamknąć dopływu gazu do lokalu) oraz właścicieli lokali, w których stwierdzono nieprawidłowości w instalacji lokalowej niezaliczonej przez wspólnotę mieszkaniową do nieruchomości wspólnej, w tym również odpowiednią administrację ZGN, do przedłożenia dokumentów potwierdzających dobry stan techniczny instalacji w ich lokalach.
9. W razie braku właściwej reakcji ze strony właściciela lokalu na wezwanie, o którym mowa w pkt. 8, administrator budynkuwystępuje z wnioskiem o wstrzymanie dostawy gazu lub energii elektrycznej do tego lokalu. Gdy wniosek ten nie zostanie uwzględniony, VICTUS s.c. przedkłada zarządowi wspólnoty pisemną propozycję wszczęcia procedury sądowego przymuszenia właściciela do udostępnienia lokalu w celu wykonania kontroli instalacji i/lub usunięcia zagrożenia.
Przy ocenie ostrości niektórych sformułowań zawartych w powyższych procedurach trzeba brać pod uwagę to, że chodzi w nich o życie i zdrowie wielu ludzi.
Mgr inż. Andrzej Udziela, zarządca nieruchomości
KŁOPOTY WSPÓLNOT PODEWELOPERSKICH
Deweloper jest odpowiedzialny za usunięcie wad w budynku i lokalach przez okres trzech lat: w przypadku części wspólnych nieruchomości (dach, zwykle garaż, klatki, windy itp.) – liczonych od daty uprawomocnienia się pozwolenia na użytkowanie budynku, w przypadku poszczególnych lokali – od daty sprzedaży lokalu przez dewelopera. Przy czym wady w częściach wspólnych może zgłosić deweloperowi zarząd Wspólnoty, a wady w lokalach – tylko ich właściciele. W obu przypadkach należy stosować formę pisemną.
Z doświadczeń VICTUS s.c. wynika, że współpraca z deweloperami w zakresie usuwania wad jest dość trudna. Deweloperzy często przedłużają negocjacje, zwlekają z podjęciem decyzji, dają obietnice bez pokrycia… a czas rękojmi mija. Wielu z nich celowo zawiązuje spółkę tylko w celu sfinalizowania jednej inwestycji, a następnie likwiduje spółkę pozbawiając wspólnoty i właścicieli lokali zabezpieczenia ich roszczeń, nawet tych uznanych przez sąd. Dlatego tak bardzo wskazany jest pośpiech ze strony właścicieli lokali i zarządów wspólnot w zgłaszaniu wad deweloperowi, póki posiada on niewykupione lokale w budynku lub inny majątek. Wspólnoty mieszkaniowe powinny być dobrze przygotowane do spotkań i negocjacji z deweloperami, odbywając je w obecności prawników i rzeczoznawców budowlanych. Jeżeli inwestor wykaże chęć współpracy, to celowe jest wykonanie przez obie strony (inwestor-wspólnota) wspólnego przeglądu całego budynku i spisanie tych wad oraz wyznaczenie rozsądnych terminów ich usunięcia..
Jeśli jakość robót budowlanych i współpraca z deweloperem pozostawia wiele do życzenia, to koniecznością staje się posiadanie funduszu remontowego bez względu na wiek budynku. Środki wpłacane przez właścicieli lokali na ten fundusz powinny służyć wspólnocie na dokonywanie koniecznych i pilnych napraw, wymiany urządzeń i remonty. Oczywiście właściciele lokali mogą uchwalić jednorazowe wpłaty na taki cel, ale znacznie łatwiej jest uiszczać miesięcznie po 50 groszy lub złotówkę za metr kwadratowy swojego mieszkania. Te środki, w razie ich niewykorzystania w danym roku kalendarzowym, przechodzą na kolejne lata, zwiększając finansowe bezpieczeństwo wspólnoty.
Domagajmy się zatem stanowczo respektowania swoich praw przez deweloperów, ale jednocześnie twórzmy własne rezerwy finansowe na ratowanie wymarzonych domów i mieszkań.
Małgorzata Górska, radca prawny